过度金融化引爆长租公寓?
中新经纬梳理发现,这些长租公寓“爆雷”的主要原因为资金链断裂,其长租公寓的经营模式,都或多或少涉及“租金贷”。
所谓租金贷,是指金融机构向租客贷款,租客按贷款合同还款,金融机构一次性付给长租公寓运营方租金,长租公寓向房东支付租金。
“长租公寓爆雷原因简单来说就是资金链断裂,本质往往因为野蛮扩张与过度金融化。早前‘租金贷’盛行,具体经营模式简单来说就是‘拿房-出租-融资-再拿房’的模式来扩张市场,期望形成规模效应。一旦其中一环出现问题,资金链断裂不可避免。”诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对中新经纬说。
对于此次乐伽公寓爆雷,杨雅靖认为,“高进低出”的经营模式是导致乐伽公寓关门倒闭的主要原因。在杨雅靖看来,乐伽公寓以高于市场价拿房,给房东的付款方式按照月度或季度租金付款,以较低价格出租房源,一次性收取租客半年或一年租金。这种做法本质与“租金贷”一样,都是要利用资金池来运营,但会在无形中放大杠杆,一旦企业经营管理失误,就会导致房东、租客遭受损失。
杨雅靖表示,目前的长租公寓模式和“二房东”类似,预计未来长租公寓发展主要有两种模式,一种是分散式,即在“二房东”的基础上发力运营,添加增值服务;还有一种是集中式,即在加强重资产的资产管理方式。从资本的角度看,以资产管理为主的集中模式发展空间更大。
杨雅靖建议,为了防范类似的长租公寓爆雷事件,房东和租户在选择中介平台时应尽量选择大品牌,同时租客要特别警惕“租金贷”。