盈利模式过于单一，投资增值纯属折腾
“不少大品牌都在试行信用免押，但我们这类本地平台还是要押金的，毕竟这是一块盈利来源。”
张瀚坦言，与共享单车等模式相似，长租公寓的经营者同样“觊觎”租客所缴纳的租房押金。虽然押金所有权属于消费者，但在租约期间，公寓运营者却完全可以运用这一笔资金用于投资增值。
以张瀚所管理的平台为例，虽然规模不大，但管理的租客押金数额也已经十分可观了。为此，包括张瀚在的多家本土公寓品牌还联合起来，统一将旗下管理的房租押金进行整合，成立了一个投资基金。
“基金做了有两年了吧。但这两年投资什么能赚钱?股票、房地产吗?肯定都不合适。”张瀚回忆，曾有两家基金合作方去年底提议将押金全力投进区块链项目，幸亏当时几个牵头人认为风险太大，直接否决了，否则后果不堪设想。
这个圈子里，平台方挪用用户押金投资失败的案例时有发生，也让张瀚等多家长租公寓经营者更为谨慎，从去年底就开始放慢寻找投资项目的步伐。
近一年来，包括他们在内的一些长租平台开始将押金用于房租分期业务，以缓解资金链上的窘迫。“除了分期付房租，我们还提供了小额借贷，不过盈利状况一般。”张瀚坦言，这种借贷利率只能维持在和蚂蚁借呗等金融产品相当的程度，低了不划算，高了租客也没兴趣。
以其所在平台的借贷业务为例：每笔单子基本上都不会超过三千元，因此借贷业务的经营收益与房租收入相比几乎可以忽略不计。在今年四月初，张瀚很快便叫停了这个借贷项目。
有业内人士表示，无论是房租分期和小额借贷业务，对于这类中小长租平台而言，都隐藏了巨大的风险，甚至会衍生很大的危机。“一些熟悉的平台对长租公寓盈利反复探讨后，都再次回归房源本身，我们也是如此。”为了尽快让平台盈利，他和其他长租平台近半年多纷纷将公寓的公共空间进行拆分出租，为的满足部分机构、企业开展活动所需，赚些蝇头小利。
除了这些，平台也尝试过组织有偿的租客联谊会、烧烤会、集市节，试图积少成多。但是，今年以来效果都不是太明显，不少平台都在反思——长租公寓项目的盈利模式短期内难有新的突破。
“这半年来看到一些平台的玩法可多了，甚至有经营餐馆、咖啡厅、密室逃脱的，结果都不成功。”张瀚认为，很多长租平台实际上都是在给房东做嫁衣，因为很多打价格战抢来的房源，房东实际上受益最大;而目前各平台涨起来的房租，在承租期满后也会便宜了房东;至于近期因为房租大幅上涨导致部分房东突如其来的“反水”行为，更是让平台难以招架。
业主“反水”要涨租，成本转嫁租房客
“如果周边房源的租金一直在涨，房东心理就会开始失衡。”
在近期举行的一场行业沙龙上，另一位长租公寓高管武旭(化名)也是叫苦连连。他告诉记者，其所在的平台上有部分承租房源因为即将在明年元旦到期，现在来自房东方面的涨价压力极为明显。
武旭表示，本月初部分房东陆续通知平台方，若要继续续订合约，承租价必须达到他们提出的价格水平。这些幅度几乎就是目前市场平均租价，房东们表示如果不能满足涨幅要求，就要收回房源租给别的平台。
“这一批业主签的都是三到四年期的合同，当初租价就不低，目的是尽快买断房源。”武旭表示，一旦承租租约陆续届满后，房东都会要求涨价，但装修已然投入，很多租客的租约又尚未到期，平台运营方往往会成为租客与业主之间的夹心饼干。尽管当时的合同都有一些优先权和违约条款，但如果房东们都抱团起来，平台方也会很棘手。
为了尽量减少损失，他所在的平台开始与部分未到期租客协商，为其调换同级别的空置公寓。
“实在没法协调的，就只能进行赔偿了，据我所知已经有小平台跑路了。”然而，问题仍然接踵而来。武旭表示，除了承租合约期届满的业主之外，部分签订五年甚至更长时间的业主，最近也突然开始要求涨租。“不少房东威胁，宁可违约也要收回房源。”
武旭举例分析，以深圳南园、福华片区为例，平台当初拿下的部分单房公寓，大多是以2100元的月租金向业主承租的。即便合约规定，每年给业主涨租3~5%，三年下来，承租价也不到2400元。
“这样的价格水平我们还是有点赚头的。目前城市广场附近同样面积的普通公寓，市场价格普遍在3500元(每月)左右，难怪房东动心。”他告诉记者，一旦房东执意违约，提前收回房源，按平台签署的合同也只需支付2万~3万元左右的装修、家电折旧费与违约金。
武旭表示，有房东直接把算过的结果告知了他们：自己仅需一年半的时间，就可以挽回违约的损失，同时还可以收回一间装修完毕，家电齐全，租客拎包即可入住的房子。“大平台可能还有足够的法务人员去处理，可是我们这样的平台……”
武旭了解到，有深圳本地平台为了减少因解约赔偿给租客的费用，只好选择接纳房东的涨价要求，“这样一来多出的成本，势必就要转嫁给消费者。”他推测一些房东缴纳违约金收回房源，也是为了转交其他上门抢租房子的长租平台，最终成本还是转嫁到房客身上。
“尤其是在一线城市和一些省会城市，租客的法律意识普遍较强，房东才敢以违约手段要求运营方在合约期内涨租。”而在刚刚过去的12月1日，武旭所经营的长租公寓也正式宣布，新约、续约租金普遍上调10%左右。
在和部分居住在北京和深圳的年轻租客进行沟通时，记者得到了很多反馈，而近期房租都在(将)上调是最集中的。不少人表示，已经开始考虑拿完年终奖后着手“撤离”。
最初，新创平台开拓市场房源时争相抬高承租房源的租金，导致普通房源的租价不断上涨;如今，由于区域内整体租金水平提高，房东要求涨租或因到期要收回房源，使得很多平台又都选择涨租。这种恶性循环，是否会继续抬升更多房源的租金?
有业内人士表示，长租市场不断出现租金上涨的现象，根源在于长租平台的行业乱象;也有业内人士指出：在这个死循环里，长租公寓平台方看似利润在降低，但最终承担租金上涨痛苦的，依旧是普通消费者。
或许，互联网思维与长租公寓业态结合的盈利模式，依旧会是一个谜团。但随着成本不断攀升，长租公寓一片“涨声”已是事实。在长租市场疯狂扩张的背后，是广大消费者日渐难当的租房压力。
这样的局面怎么破?
部分租客在网上吐槽：房价若降，谁愿租房?而在现实环境下，无论是大型连锁还是本地长租公寓品牌，涨租、哭惨的同时是否反思过商业模式的合理性?
这场轰轰烈烈的长租公寓大潮过后，最终的赢家究竟是“贪婪”的房东，还是更为贪婪的平台及背后的资本?
